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樓市五節棍之二手樓價仲未止瀉
(林木地) 2022年12月3日
第一棍:內房危機逐步化解

房債危機陸續獲拆彈,除了中央政策協助外,房企亦開始減持重要資產,恒大沽出深圳超級總部套現外,亦獲押後清盤案聆訊。

《搵銀報》報導,恒大深圳灣超級總部爛尾項目75.4億底價成功出讓。陷入資金鏈危機的中國恒大成功出售大型資產。據《證券時報》報道,深圳公共資源交易中心公布的最新信息顯示,位於深圳灣超級總部基地的原恒大總部地塊-T208-0054宗地成功轉讓,由深圳市安和一號房地產開發有限公司以底價約75.4億元人民幣競得。

中國恒大被入稟清盤呈請案聆訊,原定今日舉行,高等法院批准恒大申請,押後至2023年3月20日進行。

第二棍:二手樓價仲未止瀉

二手樓價跌勢未喘定,官方指數正連番急挫,被形容為四年來最差表現,幸好租金指數錄得硬淨,足見樓宇需求底部仍堅厚。

《小超報》指出,差估樓價指數挫2.4%,4年最差,租金表現堅挺,5個月累漲0.9%。私人住宅樓價持續尋底,根據差餉物業估價署(下稱差估署)最新公布的官方樓價指數,10月整體私人住宅售價指數報352.4,創2017年11月錄得347.2以來接近5年(59個月)低位,按月挫2.41%;今年首10個月樓價已跌10.54%。業界估計樓價仍未止瀉,全年樓價跌幅或達15%,有機會成為1998年全年樓價狂瀉逾32.5%以來近24年最傷。

第三棍:新盤逆行削優惠加價

一手盤靜局,有新盤反而逆市變相加價,市區樓花最近削減優惠加推,發展商看來信心十足了。

《文人報》謂,LARCHWOOD加推20伙,削優惠變相加價,個別定價貴17%。新盤市況淡靜,惟個別發展商卻逆市提價加推。宏安地產旗下、樓花期約17個月的大角嘴LARCHWOOD,近日加推價單5號共20伙,除最高直減優惠由原先15%大減至2.5%外,以定價計,個別單位加價約17%。發展商同時上載銷售安排,周末起發售該20伙。

第四棍:代理人數連環減少

樓市交投量大減,加上多家代理削分行減人,近日錄得持牌代理人數減少,即使人數減少,但平均代理爭開單數字仍激烈。

《搵銀報》話,代理人數11月跌0.6%,8個月最多。樓市吹淡風,大型地產代理行相繼縮減人手,令上月全港持牌代理人數進一步跌至41,239人,按月減少250人,減幅0.6%,創8個月最大單月跌幅。由於市況淡靜,同期平均每約11名代理爭開一張單,競爭程度為近4年來最嚴峻。

第五棍:港鐵淡市推大嶼山項目競逐

今年賣地反應麻麻,政府賣地價調整,港鐵則馬不停蹄推出項目,最新推出大嶼山計劃招意向,競投氣氛成市場焦點。

《小超報》表示,港鐵小蠔灣一期招意向,周四截收,地皮市值至少40億。雖然近日樓市回落,但住宅地皮繼續有供應,屬於本財政年度第三季度賣地計劃的港鐵大嶼山小蠔灣發展項目第一期(小蠔灣第一期),最近邀請發展商提交發展意向書,將於周四(8日)截收,項目預料可提供約1400伙。市場估計,地皮市值約39.4億至65.6億元,每方呎樓面地價(樓面呎價)3000至5000元。